中国股市和地产展望
一、股市
最近市场虽持续下跌，但也总能时不时听到跌很多了，估值很低了，经济见底了，央行放水了等等各种抄底的声音，我的感受是现在跃跃欲试的大有人在，乐观的人占比也还是很高的（特别是那些买入成长白马如医药消费的投资者）。
就我个人的理解，熊市见底或者说牛市启动需要有4个条件：1）市场估值足够低；2）市场情绪足够低；3）新一轮经济周期启动；4）货币/信贷政策宽松。
1）市场整体估值足够低——现在不满足。
注意我说的是整体估值，且是绝对估值而非相对估值。整体来看（截止6/26），A股中位数PE36倍，平均PE40倍，这无论如何不能算便宜。主要指数看，创业板综PE 50倍，中小板综PE 30倍，中证1000 PE 27倍，沪深300 PE 12倍（详细见图）。
沪深300的估值对比历史看起来似乎挺便宜的，但历史上看，11-14年长期处在12倍PE以下（14年PE最低8倍多），注意！沪深300中低估值的金融股占比非常大（30%+），除掉金融股后可一点也不便宜（想想茅台、海天、恒瑞这些不断新高的蓝筹非常多，他们的估值可一直在创纪录）。至于金融股，从相对估值看确实便宜，但绝对估值呢？中国金融体系现在的泡沫、坏账、ROE相比十年前都差了好几个档次，未来的预期则差了更多，所以估值中枢下行是非常正常的，绝对估值看金融股并不便宜，对于金融股PE估值意义不大，资产质量才是核心，杠杆一崩、坏账一爆，别说盈利了，分分钟可能破产，08年美国的银行股PE有什么参考价值？都是负的。
除掉低估值金融股占比较大的权重指数，其他更能反应实体经济真实情况的中小企业组成的指数，虽然现在相对历史估值在低位，但绝对估值无论如何不能算便宜——中小创平均40倍PE，同时别忘记他们还有天量的商誉地雷，而作为对比，港股小型股指数的PE仅12倍（港股小型股指数的成分股市值行业属性等和A股中小创基本可以对标）。
退一步说，即便拿着金融股占比极大沪深300这块“低估值”遮羞布，来给出现在A股估值较低的结论，在这种条件下，A股也仍不具备投资价值，毕竟隔壁同股同权且互通的港股大都折价20-50%（市值超过500亿的蓝筹股的A/H溢价请看图，平均A股溢价40%）。
综上，目前A股的估值并不绝对便宜，相对港股也毫无无优势，丝毫没有大熊市底部的迹象。
2）市场情绪足够低——现在不满足。
市场情绪是一个非常感性的指标，一千个人有一千个看法。无法具体的量化，但有几个指标可以参考：
①成交量。历史上的熊市底部人气低迷，体现出来就是成交低迷。而目前A股月度成交额/总市值（换手率）75%距离历次大底仍有不少的距离。市场活跃度在历史上看处在中值。
并且，A股IPO常态化乃至注册制之后（我认为A股IPO不会再和以前一样轻易暂停，糟糕的实体更需要资本市场的反哺）。参照海外市场，A股换手率还要进一步下滑，“A股港股化”这一过程还远远未结束，A股很多小公司的成交额和估值未来必定会和港股看齐，每天几万乃至几千成交额，下图为港股和美股的月度换手率数据（数据来自wind，可能有偏差）。
我认为A股在未来五年月度换手率将从75%下滑至20%以下，也意味着很多市值较低的小公司股票将彻底丧失流动性，成为无人问津的僵尸股，这种小公司港股有大把，就算业绩再好，分红再多，估值再低，回购增持再多，股票的估值也很难提升，因为市场没人关注啊！（从这个角度看A股中小创的估值仍有巨大的下行空间）。
②新股破发或新股发不出去。历史上看，熊市过程中新股破发或发不出去的情况出现过很多次，而现在A股新股仍不败，虽然现在新股的市盈率定在23倍，但历史上低于23倍PE的新股仍有破发的案例，且现在23倍PE对很多上市前虚胖利润公司来说仍是很高的估值，完全有破发的可能。A股的新股发行和申购机制是全球罕见的，没有哪个国家的新股上市后齐刷刷的44%+N个涨停。一些质地优质的公司在上市后非常短的时间内就被炒作至严重泡沫，在数年内都失去了投资价值，真正的投资者对新股有着非常严重的挫败感。
相比海外市场，我们看到公司上市破发的情况非常普遍，例如今年一些知名中国企业：平安医生、雷蛇、易鑫集团、众安保险、阅文集团、爱奇艺、B站、搜狗……
③卖方机构大量裁员，卖方报告大量减少。你们可以去听听从业多年的二级狗给你们讲05年券商和营业部的故事，我虽然没经历过，但对这些精彩的故事自然有所耳闻……当然，现在券商虽然日子不好过，但也不至于大裁员，研报的数量也是历史峰值。
④散户炒股氛围。身边的人对股市无人问津，无人抄底，无人关心……显然现在并没有进入这个阶段。当然这个观察指标很不靠谱，局限性太强，但自从有了雪球这类网站，大家完全可以去看看雪球的活跃度，来了解市场散户的情绪。
综上，现在A股的市场情绪距离大底还差得很远，特别是一些白马股的市场情绪非常高昂（泡沫严重），未来A股的换手率还有大幅下滑的空间，小盘股下跌空间巨大。
3）新一轮经济周期——现在不满足
众所周知，股市长期走势是和经济高度相关的。毕竟经济向好=企业业绩向好，企业业绩向好容易带来双击，指数自然能上涨。虽然A股过去很多年和经济周期相关性并不是很高，但也并非完全无迹可寻，例如07年大牛市的背景之一就是经济高速发展（甚至过热）。
来看我们现在的经济情况，驱动经济的三驾马车：
①投资：固定资产投资数据创有纪录以来的新低。除去房地产后的数据更是惨不忍睹！
导致固定资产投资增速失速的是制造业的持续萎靡，是民间投资的无力扩张，是政府的无力回天（财政吃紧的情况下基建辉煌不在，5月增速下跌转负至-1.2%）。扛起固定资产投资大旗的还是房地产。1-5月份，全国房地产开发投资同比名义增长10.2%。房地产多年来一直是固定资产投资的主要贡献。
投资数据的低迷很好理解，需求越来越低迷的情况下，强行依靠投资拉动经济，必然导致负债率越来越高，且基数越来越大，边际效应越来越弱。全社会的高负债低消费伴随着地方财政赤字越来越大，投资增长自然无以为继。
②消费：数据创下15年来的新低。
消费增速15年新低为何？因为08年后投资拉动效果变弱，经济下行压力越来越大，企业部门负债率极高，地方政府财政压力巨大（三四线房子库存巨大），于是国家不断地拿出房地产这个夜壶救急，特别是15年后开始发动老乡扛鼎政策（杠杆转移），让居民部门杠杆在短时间内加到非常高的程度。国家不仅不大刀阔斧的进行收入分配改革，反而为了各种利益不断饮鸩止渴（掏空群众的6个钱包），大众消费怎么能不降级？——房子、养老、教育几座大山压顶，哪里来的需求？目前经济结构下（巨大贫富差距+居民部门高负债），绝不可能有消费扩张（通胀），只有可能通缩，未来中国消费增速几乎不可能再上10%。甚至，接下来即将看到信贷及消费的断崖式下跌，进入债务-通缩循环（庞氏破灭）。
我从来就没有见过需求缺席的周期，这近十年来，中国消费增速在不断下滑，08年之后的周期几乎绝大多数时候都是房地产和基建主导的，这背后是企业信贷/居民债务的疯狂扩张，本质上是债务/信贷疯狂扩张带来的周期（2016年下半年还有供给侧和环保加成）。这种饮鸩止渴一般的伪周期，只能让短期舒服一些，长期则会死得更痛苦。杠杆不降低之前、企业不出清之前，绝对不可能有消费、投资的崛起，不可能有真正的新周期！
③外贸：谈这块太容易被河蟹，少说两句。过去多年中国经济能高速发展的核心原因是改革开放加入WTO搭上全球化这辆车。而未来，出于大家都懂的原因（毛衣战不断升级），外贸这块前景非常暗淡，通过坑蒙拐骗取得巨大顺差的好日子到头了。PS.所谓坑蒙拐骗，即加入WTO的承诺很多没有遵守、不尊重知识产权盗版横行、窃取/山寨国外公司技术、不合理的高关税和退税政策（保护国产，打击外来）、对海外互联网巨头的长期封锁等等。
总的来说，未来中国经济不容乐观，L将是长期的，且现在是L的一竖起笔。中国经济想要复苏首先必须放弃既要又要也要还要的思想，进行彻底的出清，打破金融和实体泡沫/庞氏，央行不能再退让的放水（不停的救那些高喊你不敢让我死的人），不要幻想无痛的软着陆（参考90日本和08年美国，长痛远不如短痛），同时实施真正的改革——打破垄断，加速国企私有化，减少政府管制，进一步市场化，大力扶持民企（减税），就业自然无忧，负债率自然下滑，民众的收入自然提升，消费自然改善，从而带动经济的良性复苏，迎来真正的周期。
其实用更长远的眼光看，中国宏观经济的运行逻辑是简单和清晰的，奈何太多人没有常识，或被短期数据以及无形之手干扰。
4）货币/信贷宽松——现在不满足
货币政策对股市的影响有很多案例：委内瑞拉天量的基础货币印发后股市牛冠全球（14年委内瑞拉股市3000多点除权，指数仅3.41点，但目前接近8万点，17年涨幅3883%，18年涨幅6000%，）；08年底中国的4万亿带来了09年的牛市；欧美持续的低利率环境带来了股债长牛……
那么未来我们的货币是否会继续宽松呢？答案是显而易见的。先来看全球的情况。
每当经济衰退时，央行会宽松刺激通胀帮助经济复苏；而在经济复苏时，央行会紧缩抑制泡沫同时为下一次衰退留出空间。然而过去30-40年，经济衰退时央行的降息幅度总要大过扩张时的加息幅度。如此往复使得利率趋向于0。自08年金融危机以来，美联储、欧洲央行、日本央行和英国央行的资产负债表扩张了逾10万亿美元，达到了惊人的14万亿美元。其中光欧洲央行2015年至今就增加了约2.5万亿美元的资产（央行疯狂扩表也是支撑全球资产价格泡沫的核心因素），央行资产负债表的规模已经史无前例的高了。
各国央行在16年下半年开始终于意识到应该结束盛宴了。因为央行无论是狂买资产还是负利率，都无法改变人口趋势，突破科技瓶颈，主导经济的复苏。货币政策的边际效应越来越弱，最终只能影响资本市场，资产泡沫越来越大。同时货币宽松和资产泡沫也导致贫富差距进一步扩大，进一步抑制了需求导致了低通胀。对实体来说，一方面是越来越低的需求，一方面在宽松的环境里出清遥遥无期，资金不断选择脱实向虚，加速了这个循环……央行宽松的政策难以带来实体的通胀，但很容易带来资产价格的恶性通胀！
于是美联储开始加速加息和缩表（2年缩表1万亿美元以上），外加欧日央行也都在考虑退出QE（18年欧洲央行可能缩表）。当然，这个更多的是被动的，因为按照目前的利率水平、央行资产规模、全球资产价格来看，如果再遇衰退，央行已经没有任何工具可用了，现在趁着经济还算好的时候必须为下次衰退留足空间。
目前，十年美债突破了长达30多年的下行通道开始反转，长达30年源源不断的往一个方向涌去人群，现在要在同一时刻开始转头离场，这是多么可怕的场面啊！
全球利率/资产价格当前正处在重大的历史性拐点中，对大多数人而言接下来是一生一次的时刻。过去多年全球资产价格上涨的核心逻辑是央行驱动而非经济基本面驱动。08年后经济基本面虽在改善，但资产价格上涨远快于基本面改善的速度（主要是发达国家的基本面在改善，新兴发展中国家有些只是维持不跌）。央行极度宽松的政策造就了史无前例的资产泡沫。就全球股市来说，过去几年市场估值的上涨远快于公司利润的上涨，这导致股市不断新高，估值接近或超过历史最高；就全球债市来说，利率持续N年下行，最离谱的是在16年中全球一半国家的长债都达到了颠覆金融常识的负利率。
18年以美债为代表的全球利率拐点已经开始了，这意味着一个一生一次大时代已经降临。由于货币之松利率之低是史无前例的，因此接下来我们也会面对一次史无前例的终结。这次盛宴持续了太久，以致于所有人都忘记了风险和周期，认定极低的利率、宽松的货币、资产永远涨都是永恒的存在。
再来看中国的情况。我们的货币在过去多年持续宽松（在08年后和其他国家背道而驰），直到最近终于不可持续，于是开始（被动）紧财政、紧信用（货币投放保持稳健），看看现在的社融、M1/M2吧。
回顾08年，我们不仅没有出清，反而为了强行维持经济增速（怕痛）进一步猛加杠杆，现在导致国企+地方政府的杠杆加到了极致（信贷对GDP产生的效率越来越低），财政严重失衡（赤字爆表），于是投资不得刹车（基建/PPP完蛋），但本着既要又要也要的思维（还是怕痛），去年开始再次发动老乡来扛鼎（三四线地产爆发/PSL棚改狂飙），以此对冲投资/外贸的下滑。结果现在居民部门杠杆也加到极致，搞的消费这驾马车也不行了……
在全球利率抬升的情况下，中国面对的情况是：短时间猛加杠杆的居民、长期僵而不死的高负债国企、财政破产的地方政府、现金流脆弱贷不到款的民企、表外庞氏游戏的金融部门……不可能三角告诉我们，你要么放弃利率，要么放弃汇率，要么放弃资产价格。所以在经济体极高负债率的情况下，我们不可能放弃利率，跟随世界抬高利率意味着宣判全球负债率第一的私人部门和金融部门死刑。但也不可能降息，因为资本流出的压力会非常巨大（即便是降准这样的操作也导致汇率的大幅贬值）。我认为更大的可能是，进一步加强资本管制，大幅降低资产价格泡沫、汇率持续小幅贬值、经济加速转型、真正践行各领域改革、放弃高GDP追求、同时保持货币宽松，实现软着陆（一定要放弃既要又要也要还要的思想）。当然这种调控比走钢丝还难。比如汇率，一旦形成贬值预期，就会短期疯狂的贬值，根本无法控制（15年汇改后人民币头也不回，大妈纷纷换汇，央行使出吃奶的力才稳在7，现在内忧外患，稍有宽松预期+毛衣战，汇率就又绷不住的暴贬了，最近一个月人民币贬值3400个基点或5.4%），比如资产价格，控制不好就是90日本那种崩溃式暴跌，资产负债表大衰退。
很多人一直有这样一个观点，必要时可以开动核动力印钞机，用超级大通胀解决债务/洗劫百姓，顺带来一波牛市。我完全不赞同这个观点，首先基础货币的存量远小于信用货币。在高杠杆不出清的情况下，信用货币创造能力被完全扼杀，依靠投放基础货币根本无法对冲（极端一点说投4万亿有点水花，现在40万亿可能才有）。我们看到过去几年央行努力维持流动性宽松，各种宽降息降准、各种撒粉、各种管制维持资产价格（保证抵押物价值不贬），但中国全市场的流动性还是越来越紧张。因为信用货币的湮灭和高企的债务就像一个个黑洞，吸收了天量的基础货币投放。其次，大通胀会动摇我D的基本盘（看看委内瑞拉），这显然不是我D能够接受的。反而是资产泡沫破裂是可以接受的，死的不过是中产和利益集团。很多人包括经济学家对这次的出清出现了误判，认为和过去多年一样高层并不是来真的，只是吓唬吓唬，还会再放水，而我一直持反对意见，相信这次是动真格的，包括全民信仰的房地产，相信价格崩盘就在不远的前方。所以，我认为，我们未来面对的定不是大通胀，反而最有可能的是资产负债表衰退带来的持续多年的大通缩。（政府当然想时间换空间慢撒气来解决泡沫和债务问题，但时间节点已错过，内外部的环境已不允许，对于外部环境的压力这里不展开了）
综上，在资产泡沫严重、负债率极高、外部压力巨大的情况下，我不认为中国未来还会继续宽货币/宽信用，唯有去杠杆紧信用才是正道（否则就是饮鸩止渴，短期high一波直接暴毙）。2018年我们或许将面临巨大的宏观尾部风险，包括不限于：美元计价的国内资产（房地产）崩盘、高杠杆的金融体系崩溃（流动性危机）、庞氏债务明斯基时刻来临（老乡的现金流扛不动了，人类历史罕见的企业高负债率无法持续）、资产负债表大衰退（大通缩）、需求/投资/信贷断崖式下跌。
二、房地产
房地产是一个非常大的话题，也是一个非常不好谈的话题。关于日本房地产泡沫历史，网络上有很多文章，写的也都非常好，对于中国房地产市场有很大的参考意义，所以这里我仅发表我个人的一些比较感性的观点。
我认为决定房地产价格走势的有4个因素：1）供求关系；2）货币/利率环境；3）市场情绪；4）国家意志。
1）供求关系——需求见顶，供给上升。
长期来看，房地产价格必定是由供求关系影响的。来看看我们的人口老龄化和人口结构吧：
2000年人口普查中国的总和生育率为1.22，2010年人口普查生育率只有1.18，2015年1%人口抽样调查查明生育率只有1.05，远远低于更替水平的2.1。如此低出生率就导致了未来劳动力人口的剧减，造就了抚养比的大幅下滑，中国2014 年的总抚养比只有46.8%，在人类历史上是绝无仅有的低，远低于世界平均的74%、也低于日本历史上最低点的59.5%。很多人说开放二胎出生率会回升，但根据统计局数据，2017全年中国新出生人口1723万人，比上一年减少了63万。出生人口数据远低于政府预期，甚至低于不实施全面两孩政策的预测值1770万人！中国目前的人口年龄结构已经和20年前的日本比较类似，并将在未来20年达到如今日本的老龄化程度。2016年的中国还处于进入人口低谷的转折点，真正的年轻人口断崖式下滑还在未来几年。
从全球各国历史来看，生育率下降后，几乎没有重新回升的例子。中国未来的总和生育率可能会逐步下降到如同台湾、韩国、泰国、日本这样的1.2-1.4的超低水准，也就是说每隔一代人，出生人口就打6-7折，三代之后，就只有25%了。
并且中国属于罕见的未富先老。抛开几个迷你岛国不计，在全球224个国家中，当前并不富裕、而且历史上也没有富裕过的低生育率国家，只有中国和泰国两个。可以说，中国在当前并不很高的发展阶段便出现了如此低的生育率，在全球也算是非常独特的一个现象。
世界历史上，凡是达到中国当前年龄结构的地区，全都进入低速增长甚至停止增长。日本在90年劳动力人口占比见顶之后发生了什么大家都知道了，日本在1980 年代的时候，经济如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985 年起，每年以两位数上升，盛行着“地价不灭神话”。但是在1990 年人口拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。即便日本央行不断降低利率，不断刺激经济，依然挡不住全社会进入一个看不到头的漫长通缩期（低欲望社会）。日本人口顶峰=资产价格顶峰（其他国家也类似），我们的人口顶峰出现在12年，且现在的总和生育率还不如日本，而中国房地产丝毫不落日本当年的下风。未来资产价格的结局可想而知，很多人还没意识到危机，还在妄想中国绝对不可能经历90年日本一样的资产价格破灭。我一直认为中国百姓未来20年后能活的和日本百姓现在一样就已经是上上签了，毕竟日本在老龄化之前人均收入已经跨过中等收入陷阱了。
注意！有部分人的观点认为，即便整体劳动力人口下滑，但人口净流入的地区房价依然能维持。对此，我只想说，日本东京的人口一直在净流入，但依然挡不住泡沫破裂，东京的房价跌幅并不比周围的二线城市来的少（-75%）。
看完需求再看供给。过去多年我国的土地供给一直是非常低的（过去十年地价涨了近4倍，供地面积增速却越来越低），但这一情况正在改善，一线城市在过去一年大比例加大土地供应，相关的新闻大家可以自己搜索，我就不展开了。
2）货币/利率环境——紧缩开始。
房地产不仅是一个消费品，更是一个金融资产，金融资产自然受到货币和利率的影响，对于这一点，在上文讨论股市的时候已经说得非常清楚了，未来中国不会继续宽货币/宽信用，因为当前金融极度泡沫、资产价格、负债率、外部环境等都不允许我们继续饮鸩止渴了（过去几年已经发展到非常恐怖的程度，再喝吸下去就死了）。
这里对于那些还没意识到我国实体和金融杠杆率爆表的同志们，我再补充一些数据：
众所周知，我国政府部门债务率较低，而非金融企业部门债务率全球第一（不算香港、卢森堡等特殊国家/地区），对于企业部门的债务这一点不想再多说（过去一年企业负债率增长并不快，主要要感谢居民买房接盘）。而家庭部门的负债率在16年的时候还不到40%，此后进入极速狂飙态势，17年已经接近60%（美国居民部门债务率从20%提升到50%以上用了接近40年时间，而中国用了不到10年）。虽然从绝对值上看，我国相比发达国家居民负债率不是很高，但居民负债率要结合收入来看。当前中国居民部门贷款/可支配收入比例最高估算可能已经超过110%了，已经接近或超过日本平成泡沫和美国次贷危机之前的水准了。按照目前的增速估计能挑战以下美国次贷危机时130%的纪录。
下图为截止2017Q1的各国私人部门（企业+居民）负债率增长速度对比图，大家感受一下中国和美国、德国、日本等发达国家的区别，别人在08年后大幅去杠杆，我们呢？往死里加杠杆：
看完了实体负债率，再来看金融部门。
金融部门负债率在中国没有太大的意义，为什么因为我们大量的表外资产是不会进入银行资产负债表的，比如M2不断新低，但这能说金融部门杠杆在降低吗？非也，只是理论上的货币派生能力已接近极限（货币乘数达到理论极限），M2失去了参考意义。现在中国的货币供应不再是由央行向商业银行投放或派生，而是由商业银行/非银金融机构通过影子银行（表外不计入M2）进一步加杠杆的方式向市场（个人/企业）派生。
所以金融部门杠杆率或者说金融泡沫严重程度最好的指标是Credit-to-GDP gaps，过去几年我们金融数据的增速远超过实体数据的增速。下图中国信贷缺口指标，对比美08年和日90年的两次危机后不难发现，我们金融的泡沫程度已经超过他们啦！
根据BIS银行的统计数据，在信贷缺口5年时间内上升30个百分点的43个经济体当中，有38个发生了严重的金融危机或经济衰退。从信贷缺口指标拐点向下的历史数据来看，我国未来1-2年爆发小型金融危机的可能性很高。
3）市场情绪——疯狂
中国房地产市场的投资和投机人群有多疯狂，我觉得没必要多说了，大家都能感受得到。你见过哪个国家的人民会在一个楼盘开盘前，疯狂的涌入婚姻登记中心排起长队（其中不乏全家三代离婚）？
市场情绪有没有见顶，就房地产市场来说很难量化定义，但情绪大家都能感受，任何语言都是苍白的。
4）国家意志——国运？
炒房的人口中最爱说的一句话就是：国家不会让房地产价格暴跌，买房就是赌国运。
诚然，国家确实不想也不能让房地产这个重要的资产价格暴跌，原因很简单，除了房地产对实体经济的巨大拉动作用外，日本当年的教训更是历历在目——资产价格大跌使得企业和居民的资产负债表大幅失衡，负债大量超过资产，同时面对不断降低的投资回报率，大多数企业和个人会把“收入/利润最大化”的目标转为“负债最小化”的目标，这使得高负债率私人部门把赚来的钱大量用于偿还债务而非新的扩张/消费，自然借贷需求降低，全市场信用货币不断减少，进而引发资产价格进一步下跌，私人部门抵押物进一步减值，私人部门资产负债率在不断还债的情况下反而进一步提升，于是再进一步收缩，信用货币再进一步减少，资产价格再进一步下跌，开启死亡螺旋式的循环……
所以我们看到政府穷尽一切办法避免经济衰退或者资产价格的崩溃（为什么需要供给侧改革和冻结房地产交易？这样才可以避免资产负债表的崩溃）。用一个更大的泡沫去掩盖上一个泡沫（“维稳”压倒一切，既要…又要…也要…还要…）。政策总是反反复复，一旦有金融机构或者大型国际说你要再不放水我就死给你看这样的话，央行还是会妥协，为了不出现系统性风险，就不得不让庞氏债务继续、刚兑不破、资产泡沫继续，这反过来又助长了这些贪婪的资本。
大家想象一下，如果谁都知道国家的底牌是不让房地产价格下跌，最终的结果是会什么？那就是所有人都会去买房（疯狂加杠杆），放心大胆的和国家对赌，赌国家一定会让步（最典型的就是2013年钱荒之后，央妈马上退缩）。所以不难理解，为什么房价越调控越涨，因为别人都知道你的底牌，知道你的调控都是“虚伪”的。
事实上，回头看日本美国当年，和我们面临的情况是一样的。没有一个国家的领导人是希望国家的资产价格泡沫大幅破灭，但面对短期疯狂的资产价格膨胀，出于长久的考虑你不得不开始调控，而调控大多数时候是无效的。一方面是因为国家并不是真的想让资产价格跌，只是想让其慢慢涨，一方面是一致性预期很难打破，调控并不能改变人心/趋势。所以最终为了国家的未来，调控会越来越猛，力度会越来越大，直到矫枉过正，市场最终承受不住，瞬间崩塌（最后一根稻草）。
现在中国对房地产已经形成高度一致性预期（如同90年的日本），这个预期强烈的程度远超牛市、汇率爆贬的时候，毕竟房地产必涨是长达30年的洗脑。所以国家现在要做的就是打破这高度一致的预期，并不是真的想要暴跌，只是想要稳住慢慢涨/慢慢跌，让市场出现分歧。但大家都知道国家的底牌，且一致性预期形成，趋势就很难改变，改变这种趋势需要巨大的力量和损耗（想一想当初为了改变汇率的一致性预期，我们放弃了人民币国际化，在离岸大幅购买人民币，国内严格资本管制）。所以不难推演，未来中国大概率会和日本一样，调控不断加码，但市场就是不信，最终政策加码过猛，市场崩塌（再想一想，美联储和市场的博弈不也是这样吗？不断加息，但市场就是不信，利率接近倒挂，资产价格持续高位）。
还是那句话，没有人会希望自己国家崩溃，领导人更是如此，但面对疯狂的一致性预期、极高的资产价格、行将崩溃的庞氏债务，软着陆调控是非常难的，欧美日这些发达国家无一幸免以经济危机收场，中国即便有制度优势，在内忧外患之下，也很难幸免（况且我认为我们现在的内忧外患，比欧美日危机时更甚）。
所以综上，从供求关系看，中国极低的生育率导致劳动力人口会大幅下滑，且由于计划生育，我们的人口断层比日本更甚，接盘的韭菜越来越少；从货币/信贷来看，中国信贷泡沫/整体杠杆率过去几年已经发展到非常恐怖的程度，不可能再扩张下去；从市场情绪的角度看，现在买房成了全民信仰，接近疯狂；从国家意志的角度看，在资产价格短期疯狂膨胀的情况下，国家必定要打破一致性预期（即便不是真的想要暴跌，但实际操作起来是非常难的）。我认为，中国房价现在已经看到30年级别的历史大顶（一生一次）。
最后说两句：
These violent delights have violent ends——莎士比亚
以前数年是谁胆子大谁借钱多谁杠杆高，谁就是大赢家，未来必然是谁风控好谁更稳健谁现金多，谁才能活下去成为大赢家。
PS：文中大部分观点有详实数据支撑，少部分观点是从个人感性的角度进行的逻辑推演，各位轻喷。
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