中国房地产长效机制的样板，德国+新加坡模式？
自9月22日开始，长沙、重庆、南昌、南宁、西安、贵阳、石家庄、武汉、无锡9个城市密集出台了调控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的调控。“限售”成为了本轮调控的核心。未来楼市政策仍会延续“房住不炒”这一明确的楼市调控主线条。预计调控将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。
自去年中央经济工作会议提出建立房地产长效机制，2017年两会后，从推出租售并举、租购同权、到建设共有产权房、集体土地建设租赁住房，房地产长效机制已经在路上，预计大会结束后，房地产长效机制的其他几大支柱——金融、财税、土地也将在路上。
近来有人传，中国未来住房制度的模式将是新加坡+德国模式，我们特介绍德国、新加坡相关住房制度。
不少市场经济发达国家都有公共住房或社会租赁住房，但很多国家的社会住房往往与市场住房形成割裂，不仅让社会住房成为低收入居民贫困聚居的代名词、带来很多严重社会问题，而且还常常以挤出市场住房供应为代价，抬高了市场房价或市场租金。
2016年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。这表明，必须以突出住房的居住属性为“牛鼻子”来设计房地产市场长效机制。要在实践中科学有效地落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，需要充分有效吸收国际经验来优化政策设计。
举目全球，德国不仅人均居住水平高，中低收入家庭的住房问题也解决良好，真正实现了全民住房小康，更为可贵的是，住房价格长期稳定，几乎从来没有出现过房价的大起大落，市场发展非常稳健，还成功抵御了各种外部冲击的影响，包括在国际金融危机中独善其身，从而对国民经济的稳定发展也起到了关键的稳压器作用。德国在消除投机炒作、还原住房居住属性、促进全民住有所居的同时，实现了住房市场平稳发展，这一成功经验值得我国设计房地产市场长效机制时借鉴。
房价较低。2012年德国商品房均价为每平方米3094欧元，远低于英国每平方米19100欧元和法国每平方米14696欧元的均价。即使是大城市，2014年德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其他国际发达城市。从房价收入比或房贷收入比角度看，慕尼黑、柏林在全世界国际化大城市中都是最低之列。
房价稳定。1970—2015年期间，德国新建住房名义价格指数增加90%，如果扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。其中在1985—2015年的30年中，德国个人收入增长了三倍，房价仅上涨了60%，同期美国的房价则上涨了两倍。分阶段来看，1970—1981年是上升期，累计升幅约23%；1982—1996年是下降期，累计降幅约30%；1997—2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；2008—2015年是上升期，累计升幅约10%。由此观之，德国房价基本上没有出现大起大落，即使2008年国际金融危机冲击让英国、美国房价大跌，德国房价反而逆势有所增长。
居住水平很高。较低的房价并没有抑制德国开发商建造房屋的积极性，德国住房供应反而一直十分充足，而且开发水平高。2014年，德国只有6.6%的居民存在某种程度的住房拥挤，只有1.6%的居民存在较为严重的住房困难，这两项指标在主要发达国家中都属于最低之列。
住房自有率较低。2014年，德国只有52.4%的居民拥有自己的住房，在主要发达国家中是最低的。而且这其中只有26.6%的居民仍然存在房贷负担，剩下的25.8%已经偿还清所有房贷。在德国，即使购房也不会为房所累、严重影响生活质量，成为“房奴”。
德国租房市场高度发展。2014年，德国居民以市场租金水平租赁的比率为39.6%，也是主要发达国家中最高的。另外有8%的居民居住在政府补贴或社会公益型的租赁住房中。也就是说，总体上整个社会不需要为居民的住房补贴过多的公共资源，依靠市场机制就基本能实现全民的住房高水平富足。
德国住房市场稳定发展，有效增进了社会和谐和国民经济的健康发展，在其他发达国家频频陷于房价波动的困扰中独善其身，其成功的关键原因主要包括：
首先，从供给侧入手，增产能，补短板，优化供给结构。二战几乎摧毁了德国一半的住房存量。二战结束后，德国有6200万人口，1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，房屋极度短缺。德国政府采用多种办法鼓励刺激新房建设，尤其鼓励私人建房。如提供30—35年的无利息住房建设贷款来促进住房建设，对私人建房进行税费优惠。除了鼓励私人建房，具有保障性质的公共住房与社会住房也得到了较大发展。德国分别在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建设法》，规定政府如何通过税收减免和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开展社会住房的建设，逐渐建立了包括城市政府、公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的社会住房在内的多途径公共住房与社会住房供应模式。1950—1955年，德国范围内有180万套住宅得到资助，上世纪50年代末德国的社会住房占新建住房的70%。1949—1978年，德国年均建成61万套住房。到1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。
第二，德国住房市场导向清晰，有完善的法律制度设计。德国政府明确把住房政策看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，刻意淡化房地产业“支柱产业”的地位。德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。
第三，德国特殊的住房金融制度对稳定住房市场购买预期起到了稳压器作用。在市场经济国家中，德国实行了独树一帜的“先存后贷”、“低存低贷”和固定利率的合同住房储蓄模式。当然，前提是德国货币政策一直十分稳健，通胀预期稳定。在这个背景下，德国实行了特殊的合同住房储蓄模式，锁定了购房者预期，消费者购买力得到有效保障，也就稳定了供应预期，房价水平也相应得到锁定。
第四，德国住房市场注意优化结构，租赁购买“两条腿”走路。德国在市场租房领域实施“解约保护”和“租金约束”政策。“解约保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“租金约束”即三年之内出租人不得提高当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平，这种被称为“镜面租金”的定价相当于地方的基准租金。表面上看租金管制似乎会影响机构投资租赁房和私人出租房屋的积极性，但租金管制也带来了租赁市场的预期稳定，反而保证了租赁供给。
第五，德国的社会住房政策也独树一帜。不少市场经济发达国家都有公共住房或社会租赁住房，但很多国家的社会住房往往与市场住房形成割裂，不仅让社会住房成为低收入居民贫困聚居的代名词、带来很多严重社会问题，而且还常常以挤出市场住房供应为代价，抬高了市场房价或市场租金。而德国的社会租赁房建设与运营模式极具特点，是德国“社会型市场经济”模式下实现社会住房与营利性住房相互良性竞争、相应促进激励、实现整个住房供应体系成熟发展的典范。
德国二战后公租房供给，是政府通过低息贷款和补助、费税减免、低价土地出让等方式吸引社会投资，所有新建住房的房东可获得15—30年的政府补贴，受到资助建设的住房自建成之日起就拥有“社会住房”的属性，纳入政府公共住房范畴并受到政府对租金水平的管理。但德国两版住房法规定，这种属性在还清所有公共款项资助后就不复存在，房屋就回归到普通住房的性质并且进入市场自由流通。此外，德国政府还通过税收、贷款等政策广泛吸纳民间房源（即一定时期承担“社会住房”功能的私人房源）来保障社会住房的供给。
这种广泛吸收民间力量建设的“社会住房”具有数量大、分布均衡、受众群体广的特点，且在较广的地域范围内实现了不同收入阶层的混合居住。德国社会住房的目标人群是“广泛的人民阶层”（也是以收入作为衡量标准），因此，大多数德国民众都有租住社会住房的权利。政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持公租房供给，并对其进行严格的管理和监督，但不直接参与建设，有利于理清主体、分离权责。此外，社会住房服务期限满了之后就可以回归正常属性，在市场流通，新的社会住房重新进入，有利于建立起长效机制。更为重要的是，德国政府十分鼓励市场住房与社会住房相互竞争。社会住房的最高租金限制会在政府进行住房资助初期与建设者进行协定，一般根据项目资助的金额协商租金的合理区间，并不允许超过本地的相对平均租金。社会住房的供给虽然比重不大，但有效约束了住房租赁市场的价格，甚至对住房价格都形成制约。
德国在住房市场管理打击投机炒作和促进全民住有所居方面取得了世人瞩目的成绩，很多经验值得我国借鉴。但必须要注意，德国这一整套政策是根植于德国社会经济金融体系乃至历史文化的整个土壤中，对其他国家而言，很难碎片化学习，也不能切割性移植。比如德国房价稳定，与其稳健的货币政策直接密切相关；德国极具特色的合同住房储蓄制度，曾在上世纪90年代就被引入我国天津，但出现水土不服，举步维艰；德国房价区域差异小，更是其区域平衡发展的直接产物；德国居民对购房需求不强烈，与其社会保障制度发达、人们不需要以房养老有关系。但德国在住房市场的法制建设、租赁市场的规范、社会住房与市场住房的协调统一等方面的经验仍然值得我们充分借鉴吸收。此外，德国住房金融制度，对于我国住房金融体系改革，尤其是政策性住房金融体系的建立与完善，也有很大参考价值。
（作者为上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任，教授、博导，不动产研究所执行所长、公共政策与治理研究院首席专家）
6月29日，2017第三届中国房地产众筹创智峰会在北京国际饭店召开。万科集团高级副总裁谭华杰详细的介绍了德国住房合作制度的发展模式和基本特点，并且希望可以为中国的房地产发展提供积极的借鉴意义。
“无论是从解决居住问题还是从房价的稳定角度来看，德国的表现在全世界都是最好的。所以我们如果要说有哪一个国家的住房供应体系是最成功的，或者它的住房政策是最成功的，我觉得德国应该没有什么争议。”谭华杰在对世界五大住房供应模式深入分析研究之后，发现无论从解决居住问题还是从房价的稳定角度来看，德国的住房合作模式都是最成功的。
以下为万科集团高级副总裁谭华杰的现场发言实录
今天跟大家分享一下德国的住房体系、住房政策，尤其是德国的住房合作社。
众筹这件事情会产生很多联想和不同的理解。在过去几年当中，我们也听到批评的声音说众筹成了开发商的融资渠道，成了突破预售管理制度提前卖房的一些手段。如果说众筹沿着更多金融化的方向走上去的话，有可能真的在未来会影响到众筹本身的发展。但是从我第一次听到这个词就一直认为房地产众筹的真正的本质，应该是合作建房。
合作建房是欧洲非常主流的一种建房方式，不仅是德国，整个欧洲大陆，合作建房都是最重要或者最主要的一种建房方式。
几年前我看了一本书，名字叫《零边际成本社会》，这本书某种意义上是对众筹的解释。其实众筹在很大程度上在全世界流行，主要是因为移动互联网时代的到来。互联网给人类的生活带来了最大的改变是它改变了信息成本和交易费用，使得信息成本和交易费用出现大幅度下降。以往的很多行业、商业模式，其实都是基于信息成本和交易费用的，甚至企业之所以能存在，其实它也是因为交易成本的存在。如果交易可以假设没有成本，其实所有的企业都不会存在。企业存在的原因是因为在企业内部有一些交易的成本比社会交易要低。但互联网的出现改变了社会交易成本，使得社会交易成本出现大幅度下降。所以我当时对互联网的预言中有一条是，在真正的互联网时代，所有的渠道类业务都会被众筹所取代。就是最终的客户会直接选择购买最基础性的资源，而不会通过企业再去组织这个渠道。
房地产从某种意义上来说，尤其是开发商，其实是一种资源整合类行业。资源整合类行业是介乎实业和渠道类之间的状态，有一部分的工作应该是属于实业的工作，更多开发商可能自己并不具体去干这些事。开发商可能自己不做设计，把它交给事务所和设计院，开发商通常自己也不盖房子，甚至现在大部分开发商可能连卖房子都不卖了，交给代理公司。在这个过程中，开发商是资源组织者。
但是开发商有没有想过一个问题，如果有一天所有买了房子的人，跳过开发商，他们自己去买地，他们自己去找设计师，他们自己去找建筑商，那到这个时候开发商的立身的地方在哪里，你为什么还有理由存在。
我们今天来看一个可能在人类历史上出现的非常早的一种众筹的模式，这就是合作建房。合作建房19世纪的后期在欧洲出现的。其实它比互联网的出现要早一百多年，虽然众筹这个概念很大程度上是因为互联网时代的到来才成为一个热点的。但事实上众筹行为早在互联网出现之前很久的时候就已经出现了。
我们先看一下德国住房供应体系和住房政策的特点和历史发展的过程。我们曾经分析过全世界有数据可查的这些主要经济体，我们对它做过一个简单分类。大概可以分为五种基本类型。这五种基本类型背后对应着五个标杆经济体，对应着五个有代表性的经济体，我们可以把它称为住房供应的五大门派和五个掌门人。
第一种模式称为自由放任模式或者自由市场模式，这种模式的代表是美国。在1980年代之后，美国政府对于房地产市场是既不干涉供应，也不干涉购买，既不干涉量，也不干涉价格，既不干涉直接的房屋买卖行为，也不干涉背后的信贷等等。所以对于美国来说，整个住房政策主要是对这些买不起房和租不起房的人，给予一些税收、金融等方面的支持。当然以税收为主。在金融方面的支持主要是在之前搞过一个担保体系，像房地美、房利美这些机构，主要是为信用不足以在银行获取商业贷款的这些人提供信用背书。基本上美国房地产市场是高度自由、基本上不干预的市场。
第二种模式是弱干预模式，这样模式代表的国家是日本。日本政府不直接干预房地产市场，但是会通过一个力度非常大的金融支持的方式来改变房地产的供给和需求，无论在供给端还是需求端都会在金融上面采用一种经济手段来影响市场的结果，这种模式是弱干预模式，并不直接干预房屋交易本身。
第三种模式就是以德国为代表的社会合作模式，在德国最主要的建房的方法既不是开发商建房，也不是政府建房。在德国建房主要是两种方法，一种是私人建房，就是个人自己盖自己的房子，另外一种就是合作建房，就是住房合作社来建房。
对于德国来说，政府对于市场的干预主要不在房屋买卖过程当中，而是在租赁市场。德国在1970年代之前，对于租赁市场的干预非常多。而另外一方面，德国政府主要是通过扶持住房合作社的方式来达到解决居住问题的作用。
第四种模式是强干预模式，这种模式的代表国家是韩国。中国这么多年出台的所有的宏观调控政策在韩国历史上基本上都可以看得到。韩国政府基本上也限所有的东西，会限购、限价、限贷、限面积，所有的都会有。所以韩国的房地产市场在很大程度上都是由政府采用行政手段强行控制和影响的市场。
第五种模式在全世界其实只有一个，就是新加坡，叫配给制。新加坡是全世界唯一一个公开向社会承诺，政府会给居民提供住房，而且确实做到了这一点的一个经济体。新加坡的绝大多数房子都这么盖的，新加坡的人住的房子无论是买还是租，其实都是主要从政府手中获取。新加坡的商品房占比百分之十几，剩下房子都是由政府提供，这也是一种非常独特的模式。
这五种模式在实施之后的效果到底怎么样，我们来衡量一个房地产供应模式的效果，主要可以从两个纬度来衡量。第一个是解决居住问题的效率，解决居住问题的效率主要通过两个指标，一个是套户比，套户比就是平均每户拥有几套住房，我们基本上以套户比1.1作为住房套数满足基本居住需求的体现。第二个指标是每房间人数，我们把卧室和起居室或者客厅叫做一个房间，比如说你要是一室一厅那就是两个房间，三室两厅那就是五个房间，再算一下家里多少人，比如你家里三口人，你住一个两室一厅的房子，这个时候每房间人数就是1。而你家里如果说两个人，但是住了一个两室两厅的房子，那么这个时候每房间人数就是0.5。每房间人数是衡量居住质量的主要指标。比如我们盖一堆30平米的小房子，很容易做到套户比达到1.1，每一户都有一个独立的居住空间，不用跟别人合住。所以第一个指标是解决基本居住需求，每户家庭都有一个自己独立的居住空间，而且这个居住空间的功能是齐全的，就是它有厨房、有洗手间，这种每户成套住房套户比是主要指标。而每房间人数是体现居住的宽敞程度。所以这是衡量居住品质的核心指标。
我们现在看一下这五种模式下面，这五个国家在套户比上面变迁的过程。美国的基础远远好于其他国家，一方面是因为美国确实在这些国家当中本身的经济发展在阶段上面就要稍微领先一点。当然还有一点，在二战的时候美国本土没有受到什么影响。在1970年代的时候，德国的户均套数，就是套户比只有0.94，说明在1970年德国是做不到户均一套房的，美国达到1.09，就是距离我们所说的最后的饱和值1.17是非常接近了。但是经过1970、1990、2014这三个节点，德国总体来看这个指标在明显不断的改善，我们用不同颜色来标注了指标的状况，红色是表明还处于严重短缺状态，蓝色是表明已经做得非常非常好了。所以我们可以看到，德国在这个过程当中一直在进步，而且到2014年的时候，它也做到了全球的最佳的水平。
但是韩国和新加坡不仅在起步的时候基础比较差，最终它的解决也不尽如人意。尤其是韩国，韩国的套户比一直停在一个非常差的水平下。新加坡在1990年代一度基本上解决了户均一套房的问题，当时套户比达到了1.08，在1990年代的时候，新加坡套户比比德国要高。但是在那之后，因为它有比较多的新移民的进入，所以我们可以看到1990年到2014年新加坡的户均套数在下降。所以新加坡在解决居住问题上面，所取得的成就可能没有大家想象的那么高。政府来包办房屋供应的模式，从长期来看，其实它的可持续性也是值得商榷的。
除了解决居住问题之外，还有一个指标用来衡量住房供应系统的优劣，这个指标就是房价的稳定性。我们曾经回顾过全世界所有能够找到数据的经济体，在过去50年代房价的变动情况。我们最后发现，在所有经济体当中，只有一个国家的房价从来没有大涨过，也没有明显的跌过。这是在全球有数据的国家当中是唯一的案例，这个国家就是德国。除此之外，其他的这五个代表国家，美国有次贷危机，日本就更不用说了，日本在1992年房价大跌，是人类有史以来最大规模的一次房价暴跌。韩国房价一直是全世界房价波动率最高的国家之一，它的房价不是大涨就是大跌。从1976到2014年，韩国每年房价变动标准差达到了14%，这意味着什么？意味着韩国的房价平均每年涨跌的差异达到了14%，这是非常夸张的情况。
日本虽然经历了1992年的大跌，但是从1976年看到2014年，它的房价波动率每年也就是5.5%。
新加坡我们没有数据，因为新加坡商品房市场非常小，80%多的房子都是政府盖的，所以这个数据不重要。但如果把这个数据放上去的话，新加坡商品房的房价波动率比韩国还要高，大概在17%左右。大家对新加坡的房地产市场不怎么关注，但如果真的看一下房地产商品房，新加坡的商品房房价一直特别贵，跟香港差不多，是全世界商品房最贵的城市之一，新加坡郊区的房价在全世界仅次于香港，位居全世界第二位。另外，新加坡商品房的价格起伏特别大，一点都不稳定。1998年香港房价大跌的时候，新加坡房价也大跌，而且跌的幅度跟香港基本是一模一样。
这就可以回答一个问题，我们多建一些保障房，能不能让商品房的价格稳定？新加坡这个案例很显然告诉我们，建保障房和商品房价格是没有关系的。是两件事情。新加坡建了这么多保障房，最后商品房价格还是这么贵，还是涨跌这么剧烈。所以这个其实是值得我们深思的一个问题。
即使是从解决居住问题的角度来看，在这五个样板城市当中，新加坡解决住房问题的效率可能仅仅比韩国高一点，还是比不上美国、日本和德国。但是无论是从解决居住问题还是从房价的稳定角度来看，德国的表现在全世界都是最好的。所以我们如果要说有哪一个国家的住房供应体系是最成功的，或者它的住房政策是最成功的，我觉得德国应该没有什么争议。
我们来看一下德国住房政策的基本特点。首先是以社会合作作为它的住房供应的主流体系。除了私人建房以外，私人建房在土地私有的国家都是最大的一个住房来源，无论哪个国家都是。除了这个以外，社会合作建房是德国一个住房供应的主流模式。
第二，一方面它在早期的时候，在居住条件特别差的时候，一方面是支持社会合作建房，另外一方面对租赁市场实行了非常严格的管制，当然这个管制不会是永久的，当它的居住问题解决到一定程度之后，租金管制也有很大的调整，之后会放开。再就是货币政策，德国的货币发行是全世界所有发达国家里面最有纪律的。所以他们通过这几个方式，最后保持了德国住房市场的高度稳定。
德国整个住房供应体系发展的概要。德国在二战期间很多房子都会毁掉了，所以在二战结束之后在50年代德国面临非常严重的住房问题。所以在这期间，德国的建房是非常夸张的，在1951年到1970年德国新增的城镇人口是994万人，建了多少房子呢？建了1100万套房子。也就是说，建房子的速度不仅超过了城市的城镇户数的增长，也超过了城镇人口数的增长。当时德国的城市每增加一个人，就盖了一套房子，而不是增加一户盖了一套房子。通过这种方式，套户比迅速在1970年达到了0.94，基本满足了一户一套房。同时每房间的居住人数也降到了0.7人。在这个过程当中，我们也可以看到德国在1951年到1975年期间，国民收入年增速是6.3%，在这期间租金每年上涨的速度是6.1%。就是说它的租金一直有效的控制在低于国民收入增长的速度的范围内。
在1971年到1990年期间，德国有一个非常有趣的数字，就是家庭户数的增长超过了城镇人口的增长，人口增加了187万，但家庭户增加了618万户，为什么户增长的比人数还要快？很简单，因为家庭在急剧的小型化，每一户人数大幅度下降。在这个过程当中，德国的住房供应一直继续保持着非常非常强力的趋势，在1971到1990年，德国家庭增加了618万户，房子增加了782万套，就是说住房的增加套数继续超过了家庭户的增长速度。到1987年的时候，每房间人数由0.7人降到了0.6人，在这个过程当中，房价增速和收入的增速也保持着高度的同步。在这个过程中，德国开始逐渐做往租赁市场的转向，到1991到2014年过程当中德国发生了最大的变化，就是统计口径发生了巨大的变化。因为1990年两德统一，在1990年的时候原来的西德住房问题基本上已经解决了，但是两德统一之后，东德进来了，这一下整个德国数据就必须要按照统一之后来计算，住房的缺口其实又进一步扩大了。在这个过程当中，德国还是保持着很大的住房建设的力度，在这期间继续又建设了大概791万套住房。到2014年的时候，套户比达到了1.01，每房间人数降到0.4人，这是目前全世界的最好水平。在这个过程当中，它的房价每年增速只有1.8%，波动率在3.2%。也就是说它继续保持着市场的高度的稳定。
在这个过程当中，德国在住房政策上面，主要是把原来住房合作社的社会住房逐渐转为市场化。住房合作社在这个阶段也逐渐开始采用更商业化的方式来运作。
现在来看一下德国的住房合作社到底是什么东西，以及它又是如何运作的。
所谓住房合作社，根据ICA的定义，是向社员提供住房服务的合作组织。这个住房服务既包括帮你建房子，也包括直接提供房子给你租赁。德国的住房合作社在很大程度上是一个集中盖房子、集中持有房子，最后再把它租给社员，这是基本模式。所以住房合作社跟我们说的个人合作建房或者个人集资建房有很大的区别。个人合资建房之后，房子是个人的。但是住房合作社的房子盖好之后，产权是属于这些社员共同持有的。
在贷款的时候，个人合作建房需要分散去贷款，每个人自己去贷款，很大程度上加大了金融机构抗风险的难度，不太容易获得很好的住房条件。但是住房合作社作为一个整体、作为一个企业，去统一抵押贷款，风控、尽调难度就会大幅度下降，有明显的规模效应。再就是个人管理，住房合作社建房之后，是统一管理这些住房，所以也会负责这些住宅包括社区在后来全生命周期的维护。
在德国汉堡成立，1889年通过了住房合作社的法案，中欧这些国家基本都在这个时候开始出现住房合作社。但住房合作社真正发挥巨大作用是二战以后，二战期间德国受到非常大的战争的破坏。大概58%都建立在1949到1970年，就是二战之后恢复期间。从1986年开始，社会住房开始市场化，政府对于住房合作社的支持也在减少。但是这个跟住房问题基本解决有关系。从1990年开始，政府废除了对于国有住房公司和住房合作社不能赚钱的限制，允许有收益。这使得住房合作社的投资人其中有一部分是不住房子的，是纯粹的投资人，因为也提供了投资的渠道。到2010年，德国一共1850家住房合作社，目前他们还管理着218万套住宅，其实在整个历史上盖的房子是远远超过这个数字，后来因为有些房子是通过一些私有化的方式把它卖给了社员。在2010年德国合作社社员大概280万个注册社员，这280万个注册社员背后对应着大概460万左右的居住人口，大概相当于全德国的总人口的6%到7%的水平。
德国住房合作社有一个总体的架构，首先有一批全国性的住房联合会，其中最大的协会是下面有15个地区协会，通过这15个地区协会总共大概有三千个法人社员，这三千个法人社员因为有一些是地区的住房合作社，有一些是房地产公司。在全国性的联合会下面，每个地区有一个住房协会，住房协会是具体来协调成员的活动。最后的实体是住房合作社，住房合作社是2C的，上面两个都是2B的。住房合作社其实从结构来看有点像非公司企业法人，是通过会员入股的方式加入，最后通过类似于股东大会的方式来选取监事会和董事会，由董事会来负责合作社的管理。
住房合作社的房子的权属关系，其实是一个租户的共有产权，所以这个房子其实是众筹的，但是参与众筹的人，众筹的目的主要不是为了做一个投资，众筹的目的其实是为了获得租房子的资格。你加入了一个住房合作社，开始往这个住房合作社里存钱，达到一定的积分之后，就获得了去租用它的新建房子的资格。这种模式的价值在什么地方呢？我们现在看一下中国的租赁住房行业为什么始终发展不起来，发展不起来的原因当然跟税有关系，最重要的原因是目前中国住房的租金收益率低于企业能够拿到的融资的利息。在这种情况下，企业持有一个房子，拿来出租，在现金流上面就一定是负的，因为收回来的租金还不够你去支付利息。在这种情况下，持有房产出租的唯一的盈利模式就是房产增值，我拿这个房子拿20年，20年之后这个房子市场价值上升了，我赚的其实是房价上涨的钱。所以现在在中国持有一个住房来出租，这个生意对于一个机构来说是铁定亏损的，百分之百亏损，唯一的盈利模式是炒房的盈利模式。是我拿这个房子，这个房子涨价了，靠这个赚钱。
但德国不是，因为它通过这种方式解决了一个问题，就是这种机构的资金来源是什么，它的资金来源是它的会员的闲散的资金，就是这个会员可能本来拿的这个钱，只能存在银行，存在银行的话，我们知道欧洲利率很低，存在银行基本没利息，就算有，每年可能也是百分之零点几的利息。转而把钱存在住房合作社，住房合作社替代了金融体系，承认会员和租户之间的直接的融资管道，把这个全社会最根源的、最便宜的资金纳入了这个体系。为什么这些会员愿意把这个钱存到合作社，而不是拿去做投资的原因是在于这个合作社可以为他提供房子。所以这个东西是德国住房合作社能够做起来的最本质的原因。会员出资之后，就占有合作社的股权，现在住房合作社有些变成盈利的了，所以这个股权是他获取收益的依据，也是选取董事会、监事会投票的依据。合作社的房子是不对外发售的，因为它不是开发商，不卖给会员以外的人。是拿来出租，出租给社员。社员拿到这个房子，除非他想换房，否则他就有终身居住的权利。即便是他换房，也会有涉及变更的服务。这是中国如果发展住房合作社要高度关注的一点，就是涉及变更的服务。可以把合作社A的份额转为合作社B的份额，这一点特别重要。为什么？因为这些房子是集体持有的，并不是个人的。假如你换了一个城市居住，换了一个房子，假如没有这个服务的话，你就只能把原来的股权退出，然后再放到一个新的合作社里面重新入股。但是你要去一个新的合作社重新入股，是有限制的，你在这个城市的居住年限达不到，投不进那么多钱，要排队的。别人可能排在你前面。所以在这种时候，这种会籍的变更服务，就确实给有实质性的换房需求的人提供了很好的思路。
德国政府在70年代之前，对住房合作社提供了非常大的支持，在1970年代之前住房合作社到德国的联邦银行申请贷款的时候，这个贷款是无息的，而且贷款期限长达100年。当然在1970年代之后，随着德国住房问题初步得到解决，德国开始修改这个，把贷款期限缩短到了10到15年，而且开始收取利息。这也是中国如果发展住房合作社在政策上面需要参照的方面。住房合作社在早期阶段所需要的金融支持，完全靠会员的集资和商业机构的贷款，其实是比较难做的，还是有一个需要扶持的阶段。
在1970年代之后，住房合作社建房主要资金来源就是社员入股的资金，住房储蓄银行的贷款，相对比较低的贷款和商业贷款。2012年德国最大的住房合作社的贷款占55%，就是社员入股资金大概占45%。
在德国，要加入住房合作社并不是随便加入的，尤其是在住房合作社早期，都对会员的准入有条件，比如你自己名下不能有房子，你的收入必须低于整个社会的中位数，比如80%甚至50%，当然这都跟阶段有关系。在越早的时候，比如在1950年代的时候，标准可能更严格一些。之后随着住房问题有所缓解，标准不断放松。而这些条件是联邦银行愿意给它贷100年的无息贷款的交换条件。在政府不再为它提供这些支持之后，住房合作社也取消了准入条件，而且不仅是自然人可以加入、法人也可以加入。他加入之前是需要董事会允许的。现在德国的住房合作社也接受这种纯投资的社员。当然住房合作社在德国的回报率也不高。那为什么还有人会加入呢？这是因为有一些资金可能对于风险的要求特别特别严，是高度的风险厌恶型资金。还有一些人是出于感情，住房合作社解决了我的居住问题，在未来为了帮助这些比我年轻的下一代的人，所以一定程度上也是带有公益的性质。我把我的钱存在住房合作社，我不图它的回报，因为我自己已经有房子了。
住房合作社的运营其实就是一家企业，每个月收取租金的话，租金事先是有约定的，是不能随意涨的，租金主要用于还本付息和维护房子，以及支付运营成本。其中德国住房合作社的利息成本占租金收入大概是47%左右，就是50%左右。这个也给我们提供了非常重要的参考。住房合作社要运转起来取决于什么呢？取决于社员能够承受的租金里面大概一半左右用于支付贷款利息。住房合作社如果有盈余的话，跟企业一样，最后是按照企业正常的会计处理方式来处理。在德国住房合作社的回报率其实是不高的，它的最高的息率大概是4%。
本文章转载自：上观新闻
作者：陈杰
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